Actualité du marché immobilier

L’Europe sous le coup d’une crise immobilière rude

Ecrit par Anne Chartier jeudi, 03 avril 2008 14:35

La dernière étude de Standard & Poor’s – leader mondial en matière de notation financière indépendante, d’évaluation des risques et de la recherche d’investissement – vient d’être publiée ce mercredi. Tous les professionnels du secteur et autres experts se tournent vers les conclusions de cette filiale de McGraw-Hill, pour connaître leurs prévisions du marché immobilier en Europe. 

Les conclusions sont alarmantes pour plusieurs pays européens, à l’image de l’Espagne, du Royaume Uni ou encore de l’Irlande. En revanche, la France semble pour l’instant épargnée par cette crise sans précédent.

 
Revenons sur les arguments de Standard & Poor’s pour chacune des tendances des pays étudiés.
 
L’Espagne doit se préparer à un fort retournement du marché immobilier sur l’année 2008. En effet, depuis l’année 2004, l’Espagne a connu un boom du secteur immobilier avec des hausses de prix allant jusqu’à +18%. Le marché immobilier et surtout le marché de la construction contribuait fortement à la croissance économique espagnole puisqu’il nourrissait le PIB en grande partie (10%) et stimulait la création d’emplois (1 sur 5).

Or depuis le mois de janvier 2008, l’Espagne semble confrontée à une crise importante du secteur. Plusieurs symptômes permettent d’affirmer cela : une augmentation bien plus faible des prix (+4%), une chute considérable des ventes (-27% en un an) et ce alors même que le secteur de la construction enregistre des chiffres records sur l’année (environ 600 000 nouveaux logements construits entre 2007 et 2008).

Par ailleurs, l’Espagne se caractérise par le  fait qu’il y a une totale inadéquation entre l’offre et la demande. Pour combler le manque cruel de logement, les espagnols ont donc construit en masse de nouveaux logements. Or, face à la crise immobilière qui se précise, les économistes envisagent un fléchissement remarquable de la demande, ce qui contribuera d’autant plus au marasme du marché immobilier.
Tous les experts se demandent si la bulle immobilière va éclater. A cette question, les experts de Standard & Poor’s répondent qu’ils envisagent un « retournement brutal » du secteur de la construction (-20% d’ici à mi 2009) accompagné d’une baisse des prix allant jusqu’à -5% et d’une baisse de permis de construire (-40%) entraînant de ce fait un ralentissement accru de l’économie.

Enfin, il semblerait que le pouvoir d’achat des ménages espagnols soit orienté à la baisse depuis quelques mois. Cela se justifie par un accroissement de la durée des emprunts consentis par les banques, par une augmentation du nombre d’hypothèques garantissant au banquier le prix de la maison (et donc son remboursement) et par le fait que la majorité des prêts contractés en Espagne pour financer l’acquisition d’un bien immobilier est à taux variable (indexé sur l’Euribor) en fluctuation constante.
 
En ce qui concerne le Royaume Uni, il est précisé qu'il est déjà sous le coup d'une crise liée à trois phénomènes simultanés : le prix des maisons atteint des records et ne cesse de continuer sa progression à la hausse. Désormais, les ménages doivent s'acquitter de trois fois et demi leurs revenus annuels pour pouvoir être propriétaire. Ensuite, le marché du crédit est de plus en plus tendu en Grande Bretagne : les taux d'intérêt ont augmenté, ce qui n'est pas pour faciliter le retour à la stabilité du marché. Enfin, l'économie britannique est elle aussi touchée par un fléchissement de sa croissance, et bien entendu, cela a de fortes conséquences sur le comportement d'achat des ménages qui se montrent de plus en plus attentifs à leurs dépenses. La hausse des prix ajouté à la hausse des taux d'intérêts rendent moins solvables les emprunteurs, ce qui explique également la baisse de la demande.
 
En Irlande, les experts de Standard & Poor's annoncent une chute des prix autour de 6% en 2008 avant de retrouver une certaine stabilité en 2009. En revanche, le volume de construction sera amenée à diminuer de même que le nombre de nouveaux primo-accédants. Il est encore difficile d'estimer l'impact que cela aura sur l'économie. Toujours est-il que cela ralentira inéluctablement la croissance.
 
Enfin, la France fait partie des rares parties où les prévisions frôlent l'optimisme. En effet, le leader de la notation financière admet une « bonne résistance » du marché de l'immobilier, sans doute du fait de l'attrait des déductions fiscales des intérêts d'emprunt ou encore de la défiscalisation des droits de succession.  Les prévisions tablent sur une stabilité relative des prix sur le marché de l'ancien voire une légère diminution de l'ordre de 3%. Seul ombre au tableau, le marché de la construction devrait ralentir quelques peu.

Au vue de ces conclusions, l'Europe s'inquiète des sévères corrections qui attendent certains marchés nationaux. Cela contraste avec les bons résultats que ces pays avaient constaté au cours des années précédentes. Mais les avis divergent, l'évolution du marché reste donc très incertaine.

Anne Chartier