Actualité du marché immobilier

Immobilier France : crise immobilière sur fond d’effondrement mondial des prix

Ecrit par Anne Chartier mardi, 15 juillet 2008 09:24

La crise immobilière a indéniablement affecté de nombreux pays du monde malgré la disparité des marchés locaux. C’est bien la première fois que le marché immobilier est ébranlé dans sa globalité. La propagation de la crise a été très rapide et elle s’est faite par le mécanisme de l’augmentation des taux mais également par la psychologie des acteurs.
 
Que ce soit au Royaume Uni ou au Japon, en Australie ou dans les pays scandinaves, les prix de l’immobilier sont en très grande proportion orientés à la baisse. La mondialisation a bien évidemment accéléré l’expansion de la crise. Certes, les diverses régions sont affectées à des degrés différents mais il n’en demeure pas moins que la crise immobilière est présente quasiment partout. Or, avant, une bulle n’explosait que dans un pays ou quelques uns. Aujourd’hui, c’est simultanément dans de nombreux pays que la bulle immobilière éclate.
 
Parmi les éléments d’explication, les économistes insistent surtout sur les taux d’intérêt historiquement bas dans certains pays, mais également sur l’émergence (et donc la croissance) économique de certaines régions du monde (Espagne, Irlande, etc.) et le rattrapage économique des pays d’Europe de l’Est ou de l’Asie. La conséquence de tout cela est que les prix ont flambé en dix ans : la croissance a même atteint quelques 300% en Irlande, 220% au Royaume Uni et 200% en Espagne.

Certains « coutumes » ont renchéri la crise immobilière. C’est le cas du recours aux emprunts à taux variable. En Espagne, la crise a des conséquences dramatiques car en période d’augmentation du coût de l’argent (donc des taux d’intérêt), le remboursement des mensualités d’emprunt plombe les ménages et donc paralyse tout le marché. En outre, dans certains pays comme le Royaume Uni ou l’Allemagne, les ménages ont l’habitude de s’endetter à outrance lors de l’acquisition d’un bien immobilier (maison ou appartement). Or, ce surendettement a des conséquences dramatiques pour les banques qui voient se multiplier le nombre de défauts de paiements des emprunteurs. Aux Etats-Unis, les deux phénomènes se sont additionnés, ce qui explique l’écroulement du marché immobilier.

En France, les effets de la crise ont été moindres qu’aux Etats-Unis notamment parce que la majorité des prêts souscrits le sont à taux fixe (90% des cas) et que le montant contracté est proportionnel aux revenus disponibles des ménages et plus faible que dans d’autres pays : c’est ce l’on appelle le ratio revenus sur dette immobilière. On constate donc de fortes disparités dans les effets de la crise sur les économies des pays : la France a vu ses prix fondre de 4,3% en moyenne sur un an contre 7% aux Etats-Unis, 6,3% au Royaume Uni et 8% en Espagne.

Enfin, la hausse des taux explique en grande partie la contamination entre marchés car en période de retour d’inflation et de crise financière, ce qui est le cas dans le contexte actuel, la hausse des taux se généralise notamment pour les emprunts à risques aux Etats-Unis. Résultat, cela fragilise le système bancaire et les pousse à resserrer les conditions d’octroi de crédit. C’est le cas en France comme dans bien d’autres pays du monde.

Les dernières informations sont loin d’être bonnes avec la forte chute des fonds de refinancement hypothécaire américains – Freddie Mac et Fannie Mae – à la bourse de NYC.

Anne Chartier