Actualité du marché immobilier

réforme des loyers : les bailleurs mécontents, les locataires protégés

Ecrit par Anne Chartier lundi, 10 mars 2008 10:45

Une nouvelle loi – celle du 10 Février 2008 – est venue changer les règles en matière de location d’immeubles à usage d’habitation. Et ce n’est pas pour satisfaire les bailleurs, qui, en plus de la baisse de la rentabilité des placements immobiliers, se trouvent désormais mis à mal par les nouvelles réformes du gouvernement Sarkozy. Prix-Immo revient pour vous sur les deux modifications essentielles de cette loi.

En premier lieu, la loi du 10/2/08 vient modifier l’indexation des loyers. Il y a deux ans, une réforme avait déjà affecté les bailleurs en basant l’indexation des loyers, non plus sur l’indice du coût de la construction, jugé trop volatile mais sur l’indice de référence des loyers qui était calculé sur la base de 60% de l’indice des prix à la consommation, de 20% de l’indice du coût de la construction et de 20% du coût d’entretien et d’amélioration. Or, l’indice de référence des loyers qui avait pour vocation première de limiter la hausse des loyers, a montré ses limites. Le gouvernement a donc choisi de modifier ses composantes en le basant à 100% sur l’indice d’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers).

Cela revient à dire qu’à partir du 10/2/08, tout bailleur privé signant un nouveau contrat de location révisera le loyer associé sur la base du nouvel indice de référence pour l’indexation de celui, l’année suivante. Cette réforme concerne les bailleurs louant un logement à usage d’habitation principale, que celui-ci soit vide ou meublé. A contrario, pour les contrats signés antérieurement au 10/2/08, le loyer sera révisé différemment selon que la date de révision intervienne avant ou après le 10/2/08.

Nous illustrerons ici notre explication par un exemple simple, tiré du quotidien Les Echos. « Dans le cadre d'un bail signé le 1er mars 2007 dont le loyer s'élève à 1.000 euros. Sa révision survient au 1er mars 2008 selon le dernier indice connu à la date de signature. En l'occurrence, c'est celui du 3e trimestre. La valeur de cet indice au 3e trimestre 2006 (recalculé par l'Insee en fonction de la nouvelle réglementation) s'élevait à 112,43, et celle du 3e trimestre 2007, à 113,68. Le nouveau loyer s'établira donc sur la base de 1.000 euros × 113,68, divisé par 112,43 = 1.011,11 euros, soit 1,11 % de hausse sur les douze derniers mois. »

Si cette réforme ne contente pas les bailleurs, elle est en revanche plus positive pour les locataires. En effet, au vue de la flambée des prix de l’immobilier, il semble inéluctable que les loyers auraient très fortement grimpé, si l’indice de référence était resté celui du coût de la construction ou même du précédent indice de référence, basé en partie sur le coût de la construction. Selon une étude réalisée par le CLCV – Association de Défense des Consommateurs, les loyers auraient facilement progressé de 7%. Cette nouvelle réforme apparaît donc comme une aubaine pour les locataires. Aubaine malgré tout limitée, puisque l’indice des prix à la consommation a une tendance inflationniste lui aussi.

La deuxième modification de cette loi tient au dépôt de garantie. Auparavant, les locataires étaient obligés de s’acquitter d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, pour pouvoir accéder à un logement. Dorénavant, ce dépôt de garantie se limite à un mois de loyer hors charges. Ce changement a provoqué la colère des bailleurs privés, dans la mesure où cette caution est destinée à couvrir le risque de dégradation du logement occasionnés par le locataire. La Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB) a d’ailleurs réagi vivement : « les pouvoirs publics risquent de voir les bailleurs se désintéresser de l'investissement locatif. A l'heure où la France manque de logements et où il faut en produire beaucoup plus, les mesures prises ne sont pas de nature à attirer les investisseurs. »

Si les locataires y voient un avantage non négligeable, il ne faut tout de même pas oublier le fait qu’un bailleur peut facilement retenir le dépôt de garantie par le moyen d’un simple devis attestant les dégradations. Aucune facture n’est encore obligatoire pour que le bailleur garde le dépôt de garantie. De nombreux litiges sont relatifs à la non restitution de ce dépôt. Le problème de restitution du dépôt de garantie reste donc entier.

Cette réforme risque de tendre les relations entre bailleurs et locataires. D’autant que le rapport Attali proposait de raccourcir le délai de restitution du dépôt de garantie et le délai de préavis des locataires à un mois.

Anne Chartier pour Prix-Immo