Actualité du marché immobilier

Immobilier : crédits, accès à l'emprunt difficile

Ecrit par Anne Chartier samedi, 15 mars 2008 12:33

Contracter un prêt immobilier n’est pas une décision facile. Un certain nombre de critères sont minutieusement étudiés avant de se lancer. Les taux d’intérêt d’emprunt sont l’une des préoccupations premières avant la signature d’un contrat de prêt.

Et pour cause, au cours de l’année 2007, la tendance était plutôt à la hausse (environ +0,80 points  en 11 mois pour le taux des prêts de 20 ans), ce qui a certainement été à l’origine du recul de demande de crédit immobilier. Or, en février et en mars 2008, la baisse a été pour chacun des 2 mois de 0,10 points. Cette baisse mérite que l’on en parle, d’autant que les marchés immobiliers font l’actualité, de part la crise qui les affecte. Il est à préciser que cette diminution ne concerne que les taux des prêts immobiliers dont les durées d'emprunt sont inférieures à 30 ans. En effet, les organismes de crédit en France sont de plus en plus frileux à octroyer un emprunt de longue durée parce qu’ils sont généralement destinés aux personnes que l’on appelle « primo-accédants ». Ces personnes sont plus « risquées » dans la mesure où elles disposent d’un faible niveau d'apport.

Vous pourrez apprécier l’évolution des taux sur la période Janvier 2007 – Mars 2008 pour un prêt de 100 000 euros contracté sur 20 ans ainsi que la mensualité associée dans le tableau ci-dessous :

 

Mois	Taux du prêt	Mensualité	août 2007	4,45%	630 euros
janvier 2007	3,80%	595 euros	septembre 2007	4,55%	635 euros
février 2007	3,85%	598 euros	octobre 2007	4,60%	638 euros
mars 2007	3,90%	601 euros	novembre 2007	4,60%	638 euros
avril 2007	3,95%	603 euros	décembre 2007	4,70%	643 euros
mai 2007	3,95%	603 euros	janvier 2008	4,80%	649 euros
juin 2007	4,05%	609 euros	février 2008	4,70%	643 euros
juillet 2007	4,35%	625 euros	mars 2008	4,60%	638 euros

Source : Meilleurstaux.com

 Selon les professionnels de l’immobilier, les taux devraient rester « favorablement orientés » jusqu’à fin 2008. Mais il n’en reste pas moins qu’en l’espace de 2 ans, ces mêmes taux ont augmenté de 1,15 points passant de 3,25% fin 2005 à 4,60% ce mois-ci. Le constat est brutal et explique à la fois la baisse du pouvoir d’emprunt des particuliers et le changement de conjoncture sur le marché de l’immobilier.

 Les analystes estiment que la politique monétaire de la BCE, maintenant les taux d’intérêt à leur niveau dans le but de contenir l’inflation, explique pour partie le phénomène. En effet, cela a permis aux établissements de crédit en France d’accroître leurs marges sur les prêts immobiliers et donc d’être plus incisif dans leur politique tarifaire. Cela n’a pas été sans conséquence sur le volume des nouveaux contrats d’emprunt, en diminution en Janvier 2008 par rapport à Janvier 2007. Là encore, cela constitue une rupture car cela n’était pas arrivé depuis 10 ans. Les prêts immobiliers sont devenus de véritables outils commerciaux efficaces pour les banques. 

 Autre point important, la crise financière n'aurait pas eu d’influence sur l'octroi de crédit immobilier. Face aux difficultés qu’ont rencontrées les banques pour se refinancer sur marché monétaire, celles-ci ont « cessé » ou du moins ralenti la concurrence avec les autres établissements de crédit. Cela leur a permis de « durcir » les conditions d’octroi de crédit. La crise financière, bien qu’elle ait accentué ce mouvement, elle n’en serait pas à l’origine. En revanche, il est certain que ce renforcement des conditions d’emprunt, couplé avec le plafonnement de la durée des crédits à taux fixe et un fort endettement des ménages, a conduit au ralentissement de la croissance de la production qui s’élevait à 12,07% en Janvier 2008, contre respectivement 12,7% et 13,3% en Décembre et Novembre 2007. En moyenne, les français sont endettés à hauteur de 71,6 % de leur revenu disponible brut.

 C’est donc la hausse du crédit qui est à l’origine de la baisse du nombre d’emprunteurs, plus que la crise financière elle-même. Selon Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, « la demande de crédits à l'habitat devrait donc continuer à ralentir  malgré le soutien de certains facteurs structurels (démographiques et sociologiques) et conjoncturels (crédit d'impôt sur les intérêts des prêts immobiliers) ». Malgré tout, il a fait état d’un certain dynamisme dans la distribution du crédit en Europe et d’une relative stabilité des marchés immobiliers situés dans la zone euro.

 

Anne Chartier - Prix-Immo