Actualité du marché immobilier
Immobilier US : krach terrible, crédit hypothécaire ébranlé
Ecrit par Anne Chartier lundi, 14 juillet 2008 11:52
Depuis plus de quarante, ces deux piliers du refinancement immobilier américain garantissaient la liquidité du crédit immobilier US par leur activité de rachat de crédits aux banques. Or, jusqu’à aujourd’hui, ces deux géants fonctionnaient en tant que sociétés privées indépendantes de l’Etat même si celui-ci leur assurait une ligne de crédit laquelle leur donnait la possibilité d’emprunter de l’argent sur le marché à des taux bien plus avantageux qu’une banque. Freddie Mac et Fannie Mae ont pour rôle de soulager les banques : ils rachètent leurs crédits, les regroupent au sein de portefeuilles refinancés par des émissions de titres garantis. Ils permettent alors aux banques de souscrire des nouveaux crédits immobiliers.
Il était donc urgent d’établir un plan d’urgence pour venir en aide à ces deux géants américains du crédit immobilier. Le gouvernement US a donné les grandes lignes de son plan aux médias hier dans la journée. Les autorités américaines se sont fixées comme priorité de redonner confiance aux marchés financiers dans l’immobilier et d’éviter une amplification de la crise. Fannie Mae et Freddie Mac seraient alors mis sous tutelle de l’Etat, ce qui a eu l’effet souhaité de rassurer les marchés financiers. Cette révélation souligne le soutien inébranlable de la Banque Centrale Américaine et du Trésor aux deux géants du refinancement immobilier américain.
Les nouveautés suscitées par ce plan sont donc les suivantes :
- Freddie Mac et Fannie Mae pourraient bénéficier d’un accès à un guichet d’escompte de la Réserve Fédéral Américaine. Autrement dit, les deux sociétés disposeraient de manière provisoire du mécanisme de financement direct normalement réservé aux seules banques commerciales du pays.
- Le Trésor entend rehausser les lignes de crédit dont disposent Freddie Mac et Fannie Mae – qui s'élève pour l'instant à 2,25 milliards de dollars. Pour l’instant, nous ne connaissons pas l’étendue de cette augmentation de ligne de crédit. Le Trésor a par ailleurs concédé qu’il irait jusqu’à entrer dans leur capital en cas de nécessité. Cela signifie qu’il aurait l’autorité provisoire pour acheter des actions de chacune des deux sociétés. Il s’agit là d’une initiative de recapitalisation à laquelle il n’avait jamais eu recours auparavant.
- Le poids des deux géants dans l’économie est tel qu’il assure la confiance et l’équilibre du marché financier américain. C’est la raison pour laquelle les autorités américaines s’attachent à trouver des solutions efficaces pour encadrer l’activité de refinancement hypothécaire et pour s’orienter vers « une structure réglementaire plus solide » selon Henry Paulson, président de la Fed.
Suite à la mise sous tutelle de la banque californienne IndyMac Bancorp dû à un risque de faillite important, les hauts responsables américains souhaitent apaiser les inquiétudes du système financier US. Ce plan a toutefois fait l’objet de nombreuses critiques car certains spectateurs qualifient ces initiatives de renflouement coûteux de deux sociétés privées, renflouement couvert par les contribuables. En outre, Freddie Mac et Fannie Mae détiennent à eux deux près de 95 milliards de dollars de capitaux mais également 5000 milliards de crédits. Mark Vitner, économiste de la banque Wachovia, considère que ce rapport complètement disproportionné explique les difficultés des deux géants dans leur activité de refinancement de crédit.
Ce plan devra être approuvé par le Congrès américain pour pouvoir être mis en application, mais il suscite déjà des débats virulents dans la sphère économique, financière et politique.
Anne Chartier