Actualité du marché immobilier

Immobilier au Maroc : aux portes de la crise

Ecrit par Anne Chartier mercredi, 26 mars 2008 11:05

Depuis quelques années, le secteur immobilier marocain avait tendance à se développer sensiblement. Pourtant, il semblerait que le marché connaisse actuellement un fléchissement de sa croissance.

L’une des évolutions notables a été la flambée des prix de l’immobilier de luxe, ce qui a bien évidemment eu des conséquences sur l’offre en matière de biens immobiliers. Mais ce n’est pas le seul évènement marquant du secteur. En effet, deux types d’offres se raréfient de façon dramatique au Maroc. Les logements destinés aux plus démunis, de même que ceux destinés aux classes moyennes désertent l’offre. Il devient de plus en plus délicat pour une personne à revenu modéré de trouver à se loger. Il y a donc une totale inadéquation entre l’offre et la demande. Cela s’explique par plusieurs raisons :

• Le seul fait d’avoir des revenus suffisants ne suffit plus à trouver un logement de qualité. Les spécialistes du secteur avouent que, hormis les logements économiques ou de haut standing, le choix pour les autres types de logement est dérisoire. La disponibilité foncière est alors de plus en plus rare. Et construire devient cher, car si le coût de la construction d’un logement moyen ou haut de gamme est quasiment identique, aux finitions près, le prix du terrain lui coûte cher. Pour illustration, un logement économique ou social ne se trouve plus à moins de 300 000 dirhams contre 200 000 auparavant.
• Autre élément de réponse, la spéculation sur le marché immobilier s’accentue. Les seuls terrains disponibles en ville sont d’ores et déjà « chasse gardée » par les promoteurs immobiliers qui y voient une porte de secours, au cas où conjoncture du marché rime avec morosité.
• Le marché immobilier est par ailleurs paralysé par un autre phénomène : l’acquisition d’un bien immobilier se fait de plus en plus en ne déclarant qu’une partie du prix. Or, la partie non déclarée du prix est passée de 15% ou 20% du prix à 50% dans certains cas. La conséquence directe est que le moyen standing ne trouve plus sa place sur le marché car les catégories socioprofessionnelles dites moyennes ne peuvent plus se permettre de payer des sommes aussi astronomiques sans les déclarer.

Les professionnels de l’immobilier marocain sont inquiets : ils craignent que le manque d’investissements dans le moyen standing ne génère une augmentation irrémédiable des prix et une contraction de l’offre. L’accès à la propriété n’est plus aussi évident qu’avant pour les ménages à faible ou moyen revenu.

Pour éviter que cette crise n’empire, l’Etat marocain doit réfléchir aux différentes solutions possibles. Certains analystes proposent de suivre le modèle égyptien, qui réglemente la vente de terrains aux promoteurs immobiliers en les soumettant à l’épreuve des appels d’offres avec des clauses restrictives et une obligation de mise en valeur. L’objectif est de rompre le monopole pour développer la mise en concurrence, souvent à l’origine de la baisse des prix.

Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme marocain se veut rassurant, en affirmant que le marché immobilier a une « visibilité sur les trois prochaines décennies, à condition de chercher les bonnes niches d'intérêt à fort potentiel et forte demande. Le fait de diversifier les produits et de sortir de la logique d’un seul produit qui est celui subventionné par l’Etat permettra de remédier à cela».

Anne Chartier