Actualité du marché immobilier
Immobilier : le crédit sur 50 ans arrive en France
Ecrit par Christophe Baillon jeudi, 08 février 2007 17:44
La récente réforme du crédit hypothécaire, qui limitait la durée maximale d'un crédit immobilier à 35 ans, permet maintenant d'emprunter sur 50 ans.
Il n'aura pas fallu attendre longtemps pour voir fleurir ça et là des offres exploitant cette réforme permettant aux particuliers de s'endetter quasiment à vie.
Le crédit immobilier de France vient de lancer une offre de crédit immobilier sur 40 ans, qui est composé d'un prêt à taux fixe sur 10 ans (environ 4,90% actuellement), puis sur 30 ans révisable annuellement.
Mais le premier groupe bancaire à proposer un crédit sur 50 ans est le leader des courtiers en prêts immobiliers, CAPFI, associé à la banque espagnole Kutxa.
Même s'il est vrai qu'avec une telle durée, on peut facilement arriver à des mensualités légèrement inférieures au montant d'un loyer, il suffit d'y regarder de plus près pour s'apercevoir qu'au final, l'emprunteur est largement perdant. La part d'intérêts payés, et le coût total du crédit est colossal. L'amortissement est très lent, avec un prêt sur 50 ans, au bout de 5 ans, on est propriétaire de seulement 3% du logement, alors que pour un prêt sur 25 ans, on a remboursé 13% après cette durée, et 27% pour un prêt sur 15 ans (source étude BIPE - Empruntis). C'est par contre une opération très lucrative pour les établissements bancaires (mais risqué à long terme).
L'argument souvent avancé par les adeptes des crédits très longue durée est le fait de ne plus perdre d'argent dans un loyer. Mais sur 50 ans, l'emprunteur est pieds et poings liés à son bien, et doit absolument éviter tout événement susceptible de l'inciter à déménager, car en cas de revente, même si les prix stagnent, les frais de notaire rendront l'opération déficitaire pendant de nombreuses années. Et si une baisse de prix survenait dans les années à venir, cela condamnerait tous les emprunteurs "longue durée" à ne plus pouvoir revendre leur bien de toute leur vie, sous peine d'être ruiné. Si vous êtes tenté par un crédit sur 50 ans, soyez absolument certain que pour les 50 prochaines années vous n'ayez pas de risque de divorce, séparation, besoin d'agrandissement du logement pour naissance(s) ou autre, mutation...
Qui peut vraiment se projeter aussi loin dans l'avenir ?
Le budget logement d'un ménage qui emprunte aussi longuement est sensiblement le même qu'un ménage locataire, (aux taxes foncières près qui viendront alourdir les dépenses pour le propriétaire), mais la souplesse d'un bail permet de réagir à tous les imprévus de la vie. Une crédit sur 20 ans semble déjà plus raisonnable, ne serait-ce qu'en terme d'amortissement.
Il est néanmoins désolant d'observer que la seule réponse qu'ait pu donner le gouvernement au problème de l'immobilier est l'allongement de la durée des emprunts.
La France s'inspire ainsi des modèles espagnols ou anglais, qui sont très friands de ce genre de prêts. Le taux de propriétaires en Angleterre est de 75%, 70% en Espagne et en Allemagne, contre seulement 56% en France. C'est ce constat qui a servi à motiver nos politiques pour réformer le crédit hypothécaire, en espérant que cela incite encore les français à devenir propriétaire. Malgré ce taux de propriétaires assez faible en France, 96% des moins de 35 ans ont l'intention d'acquérir un logement, et 89% toutes tranches d'age condondues. Il y a donc un réel problème de solvabilité.
Cette incitation à l'endettement s'avère toutefois très dangereuse pour la stabilité économique du pays, car en cas de retournement du marché, et cela est très probable dans les années à venir, même si personne ne peut vraiment dire quand et avec quelle ampleur, le nombre de défaillances d'emprunteurs ne pouvant revendre pour solder leur prêt risquerait d'augmenter au point de menacer la santé des établissements bancaires.
Il semble urgent de réguler le marché immobilier, qui à force d'être soutenu par ce genre de mesures, pourrait bien causer quelques dégâts.
Christophe Baillon - Prix-Immo.com