Actualité du marché immobilier

Immobilier : quelques fondamentaux

Ecrit par Christophe Baillon mercredi, 10 mai 2006 17:01

Comment peut-on affirmer que l'immobilier est évalué à sa juste valeur ? Quelles sont les conséquences d'une surévaluation durable des actifs immobiliers pour l'économie ? Et que dire des conséquences d'un réajustement ? Quelques éléments de réponse... [chapeau]

La grande question de l'année 2006, qui provoque beaucoup d'animosité parmi les spécialistes, c'est bien sûr : "Y a-t-il une bulle immobilière ?"

Il faut savoir qu'une bulle est la formation d'un écart important entre la valeur financière marchande d'un bien, et sa valeur réelle. Mais comment connaître la valeur réelle d'un bien ? Il faut la mettre en corrélation avec l'évolution du PIB. Si la courbe d'évolution des prix de l'immobilier a une pente bien supérieure à celle de l'évolution du Produit Intérieur Brut, on peut considérer que l'on est dans une situation de bulle, en l'absence de tout élément structurel cohérent pouvant l'expliquer. Or, force est de constater que l'évolution du PIB n'a rien à voir avec celle de l'immobilier.

L'immobilier a connu une hausse de 63% environ en 4 ans, et plus de 100% en 8 ans ! Le PIB lui, n'a progressé que de 25% en 8 ans ! Il y a donc très clairement un décalage ! Toute la question est donc de savoir si nous avons des éléments structurels fondamentalement crédibles qui permettent d'expliquer cet écart.

Pour cela, il nous faut savoir si l'offre et la demande de logements est bien celle décrite par les professionnels de l'immobilier ? Cela fait l'objet d'un dossier que nous préparons...

Or, la hausse de ces dernières années a été largement alimentée par un effet psychologique, causé par l'affolement des médias. (cela est notre vision). Les gens se sont précipités pour acheter, de peur que les prix montent indéfiniment. Nous sommes arrivés à un pic, du fait de la solvabilité des ménages, et nous ne voyons pas comment les prix pourraient encore augmenter. Pourquoi donc les ménages continueraient d'acheter avec autant de précipitation, si l'on sait que l'augmentation se calme ? A méditer ...

Autre point, quelles sont les conséquences pour l'économie d'avoir des prix élevés dans l'immobilier ? Là aussi, 2 visions s'affrontent :

Certains professionnels affirment que le sentiment de richesse généré par la valorisation excessive des actifs immobiliers dope la consommation.

Or, ce sentiment de richesse, rappelons-le, n'est partagé, bien évidemment que par les propriétaires, qui ne représentent qu'environ la moitié des français. Les locataires, quant à eux, sont plutôt victimes de cette flambée, car il est fréquent qu'un ménage consacre 50% de ses revenus pour se loger. Cela ne va pas en faveur de la consommation, loin de là... Et que dire des aides au logement versées par l'état, qui ont un coût non négligeable pour le contribuable ?

Alors, quelles conséquences aurait une baisse brutale de l'immobilier ? C'est une question que nous allons poser prochainement à plusieurs économistes, en leur sousmettant les 2 scénarios. Nous confronterons les différents avis, comme à notre habitude.

Nous espérons avoir éclairé le lecteur en l'orientant vers des questions rarement posées. Nous l'invitons à réfléchir. Notre enquête continue, sur Prix-Immo.com. A suivre ...

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