Actualité du marché immobilier
Immobilier : baisse des prix ou krach ?
Ecrit par Christophe Baillon vendredi, 05 octobre 2007 13:50
On l'entendait depuis environ 2 ans, "on assiste à une baisse de la hausse des prix, une simple accalmie, mais pas une baisse des prix ! juste une baisse de la hausse..."
Depuis 3 mois, c'est désormais vérifié, le marché immobilier amorce véritablement une baisse des prix. Les statistiques de la FNAIM indiquent une baisse mensuelle des prix des appartements en septembre de 1,2%, soit une baisse de 1,7% sur un trimestre.
C'est la première fois depuis 10 ans que l'on assiste à 3 mois de baisse consécutifs.
Vers quel scénario se dirige-t-on ? Difficile de l'affirmer avec certitude, mais la crise immobilière en provenance des Etats-Unis risque de se propager vers les pays d'Europe, et c'est vraissemblablement ce à quoi nous sommes en train d'assister en France. Certes, les conditions d'accès au crédit sont bien plus raisonables dans l'hexagone qu'aux US, et nous n'avons pas, heureusement, d'acteurs financiers distribuant des crédits à risque (pas pour l'immobilier pour le moins). Mais la crise en provenance d'Outre Atlantique attaque la confiance de l'ensemble du secteur bancaire, mais aussi et surtout celle des consommateurs, comme l'attestent les réactions des clients de la banque Northern Rock à Londres, qui pris de panique se sont rués pour récupérer leurs liquidités dès l'annonce des difficultés de l'établissement.
Au delà de cette crise, dont l'ampleur et les effets ne sont pas encore mesurés par les marchés, les ménages se rendent compte à quel point le marché immobilier est allé trop loin.
Un marché immobilier à ce niveau de prix est un réel handicap pour la croissance et l'emploi, n'en déplaise à certains acteurs du marché qui se réjouissent quand le marché est en hausse.
En effet, un immobilier cher tire incontestablement le coût du travail vers le haut. Il faut bien payer les salariés pour qu'ils puissent se loger. Pourtant, l'ampleur de la hausse a été tellement forte, que la hausse des salaires n'a, et de très loin, pas pu suivre celle du marché immobilier.
Le budget logement représente de plus en plus fréquemment la moitié du revenu des ménages, parfois plus pour les ménages les plus modestes.
Le prix du logement handicape fortement le pouvoir d'achat. Il est incompréhensible que les chiffres de l'inflation ne tiennent pas compte du coût du logement alors que c'est l'élément le plus handicapant dans un budget.
Conséquence directe de la hause : les ménages ne consomment plus, car ils consacrent quasiment tout leur revenu à payer le loyer. Argent qui généralement
est épargné par les bailleurs, non consommé directement, mais le plus souvent investi à l'étranger.
Si l'immobilier était plus raisonnable, il est incontestable que les ménages consommeraient davantage, et cela profiterait directement à l'économie.
La baisse de l'immobilier est-elle donc une mauvaise ou une bonne nouvelle ? Il est certain qu'un violent krach immobilier aurait également de graves conséquences sur l'économie, ce qui rend très difficile l'élaboration d'une réponse à cette question.
Nous reviendrons en détail sur les conséquences des deux scénarios possibles d'un point de vue macro économique.
Mais, sans s'attarder sur les conséquences, une baisse réelle, voir un krach est-il en train d'arriver en France ?
Precepta, un cabinet d'analyse du groupe Xerfi, qui réalise des études stratégiques et concurrentielles, a publié mercredi une étude sur le marché immobilier qui prévoit un ajustement fortement baissier du marché immobilier pour les trois prochaines années, et évalue une baisse des prix de 18% d'ici 2010. Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques de Precepta, analyse les cycles des marchés de l'immobilier en France et dans le monde, et constate qu'historiquement, les atterrissages en douceur des marchés de l'immobilier, comme le prévoit la FNAIM, ne se produisent jamais.
Ce sont souvent les Etats-Unis qui annoncent en premier les changements de tendance affirme-t-il. Tous les indicateurs mis en avant par l'étude montrent que le marché est à bout de souffle et fortement orienté vers la baisse. Les prix sont inabordables, la solvabilité des ménages est au plus bas, le niveau d'endettement historiquement haut, les stocks de logements augmentent, la durée des transactions s'allongent, les banques plus rétissantes dans l'attribution des crédits, tirant des leçons de la crise américaine.
Tous les éléments semblent montrer que la baisse s'amorce.
Alexandre Mirlicourtois ne qualifie pas cette baisse de krach, car les prix sur 10 ans ont grimpé de 100%, mais d'un réajustement de presque 20%.
Cette baisse ne devrait pas avoir de conséquences néfaste pour l'économie, mais devrait au contraire redonner du pouvoir d'achat aux ménages noyés par les loyers inabordables.
Seuls les ménages ayant acheté récemment risquent d'en subir les conséquences, car en cas d'imprévu (divorce, naissance, mutation...), la revente du bien se soldera par une moins-value.
Christophe Baillon