Actualité du marché immobilier

Immobilier : faut-il créer une SCI ?

Ecrit par Christophe Baillon jeudi, 21 juin 2007 17:24

Quand on fait l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs, 2 scénarios sont possibles : l'achat en indivision, ou la constitution d'une société civile immobilière.

Les problèmes de l'indivision sont nombreux : la transmission est difficile, et en cas de désacord entre les indivisaires, la situation est très complexe à résoudre. En effet, toute décision relative au bien immobilier nécessite dans ce cas l'unanimité.

Et quand il n'y a pas d'accord possible, on se retrouve dans une situation de blocage très pénalisante pour la gestion du bien.

L'indivision a l'avantage de la simplicité de mise en oeuvre : tout le monde achète ensemble, le notaire précise simplement sur l'acte les parts de chacun. Tout le monde a ensuite le même pouvoir, et une future mise en vente, ou mise en location requiert l'accord de tous les co-propriétaires.

La SCI en revanche demande un minimum de formalisme. Une rédaction des statuts minutieuse doit être entreprise pour ne pas avoir de surprise. La souplesse est grande, mais cette forme sociale demande de la rigueur, un gérant doit être nommé, et la société a le devoir de tenir une comptabilité qu'elle devra remettre à l'administration à la fin de chaque exercice.

La SCI doit aussi choisir son régime fiscal : l'option pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, chaque associé déclare le revenu perçu à hauteur de sa part dans le capital, et le problème classique survient lorsque la société a souscrit un emprunt. Les premières années, les intérêts d'emprunt représentent une charge déductible. Mais avec le temps, la part d'intérêt diminue, et les associés doivent supporter les loyers perçus sur leur feuille d'impôt personnelle. Dans de nombreux cas, il est plus intéressant d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Un des montages très courant consiste à créer une SCI pour faire l'acquisition d'un local commercial quand on possède une société commerciale de type SARL par exemple. La SCI loue ainsi le local à la société commerciale. Au niveau comptable, cette dernière enregistre une charge : le loyer qu'elle paye à la SCI. La SCI perçoit le loyer qui sert à rembourser l'emprunt. Avec un dossier bien ficelé, on peut arriver dans bien des cas à un autofinancement total. Les loyers peuvent couvrir parfois la totalité des mensualités d'emprunt.

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Christophe Baillon

Prix Immo