Actualité du marché immobilier
Immobilier : une surévaluation des prix de 20% en France, 50% en Espagne
Ecrit par Christophe Baillon mardi, 12 juin 2007 17:22
L'Etude constate pour conclure une surévaluation globale des prix de la pierre dans ces 3 pays, et nous apprend que l'Espagne montre les signes les plus marqués de surévaluation. La France est également touchée d'après l'étude par une forte surévaluation des prix. Les Etats-Unis par contre, semblent ne connaître qu'une suréavluation modérée, dissimulant toutefois de nombreuses disparités régionales.
Les auteurs du rapport commencent d'abord par faire l'analogie de l'analyse du PER (Price earning ratio) sur les cours de bourse, adaptée au marché de l'immobilier.
On étudie ainsi le rapport prix/loyer au cours des 10 dernières années, et on met en valeur l'écart par rapport à la moyenne de longue période. On constate ainsi un écart significatif pour la France et l'Espagne, et moindre pour les US.
Les économistes Campbell et Shiller affirment que l'écartement significatif du PER à sa moyenne de long terme est révélateur à lui seul d'une surévaluation des cours de bourse d'une action, et annonciateur d'une correction à plus ou moins brève échéance.
Dans le cas de l'immobilier, on peut tenter remplacer le PER de la théorie par le rapport prix/loyer, ce qui est sensiblement identique conceptuellement.
Toutefois, en raison des contraintes légales dont font l'objet les loyers, ils se caractérisent par une rigidité bien plus forte que le BPA (Bénéfice par action), et le calcul atteint rapidement ses limites.
BNP Paribas a donc fait une autre projection, en se basant sur les formules d'évaluation des prix d'actif, à l'aide de la formule de Gordon-Shapiro, qui appréhende la valeur d'un actif financier comme la somme des revenus futurs actualisés qu'il est amené à générer.
Les auteurs ont donc transposé cette formule à l'immobilier, ce qui permet d'évaluer la valeur d'un bien immobilier par la somme des loyers futurs actualisés sur un horizon infini.
Un prix observé supérieur au prix théorique par cette méthode indique une surévaluation du marché.
Les résultats bruts du calcul montrent une surévaluation de 40% pour le marché immobilier français, 20% pour le marché espagnol, et 10% pour le marché américain.
L'interprétation des chiffres est toutefois complétée par les commentaires des auteurs de l'étude, qui constatent que le marché immobilier américain est très disparate selon les régions, rappelant que les prix ont déjà chuté en Californie et en Floride. Ce chiffre de 10% masquant très certainement des surévaluations bien plus importantes sur des régions spécifiques.
Les chiffres concernant la France et l'Espagne sont pondérés dans la suite de l'étude par de nombreux facteurs, comme les taux de croissance anticipés des loyers (1,1% pour la France, 2,7% pour l'Espagne), ou la prise en compte du fait que les montants des loyers de relocation sont différents du prix moyen en cours.
Ces facteurs pris en compte, on arrive à une estimation de la surévaluation de 50% sur le marché immobilier espagnol, et 20% pour la France.
On s'aperçoit que le résultat des différents modes d'évaluation ne sont jamais identiques, et la modélisation du marché est loin d'être simple.
Sans s'arrêter sur les chiffres avancés, on constate quoi qu'il en soit que toutes les méthodes utilisées mènent à la même conclusion : le marché immobilier est globalement surévalué.
Ces méthodes ne renseignement pas toutefois sur l'ampleur et la période du réajustement qui paraît inévitable.
Les auteurs du rapport ajoutent que la plupart des crédits en Espagne se font à taux variable, et les hausses de taux affectent par conséquent aussi bien les acquéreurs potentiels que les ménages ayant contracté un emprunt.
De plus, le taux d'endettement des ménages est élevé (environ 120% des revenus), ce qui laisse penser que la correction pourrait être plus violente en Espagne qu'en France.
Christophe Baillon
Prix Immo